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2017年03月10日

J-REITと世界金融危機

世界金融危機時のJ-REITの様子をまとめておく。
(以下、投資口を株と表記してるところも多数あり)


2008/06/02 ジャパン・シングルレジデンス投資法人が物件取得中止(資金調達できず)
2008/06/10 大和ハウスリート投資法人が上場中止
2008/07/01 産業ファンド投資法人が投資口の追加発行と物件取得中止(増資発表後投資口価格が約19%下落したため)
2008/08/12 日本賃貸住宅投資法人が第三者割当増資で35%をオークツリーへ割り当て
(2008/09/15 リーマンブラザーズ破綻)
2008/09/24 日本賃貸住宅投資法人の主要スポンサーのリプラスが破綻(保有株はオークツリーへ売却)
2008/09/25 ニューシティ・レジデンス投資法人が保有物件3棟売却により売却損を計上(借入金返済のため)
2008/10/09 ニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法申請、J-REIT初の破綻
2008/11/10 オリックスと大京がレジデンス系リートの設立を中止
2008/11/26 日本レジデンシャル投資法人と日本コマーシャル投資法人のスポンサーであるパシフィックHDに中国企業が資本参加
2008/11/27 ビ・ライフ投資法人の資産運用会社がモリモトから大和ハウスグループへ
2008/11/28 ビ・ライフ投資法人の主要スポンサーであるモリモトが破綻
2008/12/09 クリード・オフィス投資法人の資産運用会社の全株式をいちごアセットが取得
2008/12/11 ケネディクス不動産投資法人の資産運用会社に伊藤忠商事が資本参加(10%)
2009/02/27 ジョイント・リート投資法人が物件取得中止(違約金5.6億円)
2009/03/10 パシフィックHDが会社更生手続を申請、日本レジデンシャル投資法人と日本コマーシャル投資法人は上場維持
2009/04/07 ニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生計画案を提出、ローンスターグループが新スポンサーに
2009/05/12 日本ホテルファンド投資法人が物件取得中止(資金調達できず)
2009/05/29 ジョイント・リート投資法人のスポンサーのジョイント・コーポレーションが会社更生手続を申請
2009/06/17 DAオフィス投資法人の資産運用会社の全株式をダヴィンチHDから大和証券が取得(後の大和証券オフィス投資法人)
2009/07/15 ニューシティ・レジデンス投資法人の再建計画案が債権者集会で否決、ビ・ライフ投資法人及び大和ハウスが再生支援を意見表明
2009/08/06 アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人が合併へ
2009/09/18 ビ・ライフ投資法人とニューシティ・レジデンス投資法人が再生支援に関する基本合意を締結(後の大和ハウスリート投資法人)
2009/10/09 クレッシェンド投資法人が第三者割当増資を発表、平和不動産が単独スポンサーへ
2009/10/20 MIDリート投資法人のスポンサーの主要株主が米国系ファンド会社エートスが保有するMID都市開発から関西電力へ(後のMCUBS MidCity投資法人)
2009/10/29 日本リテール投資法人とラサール ジャパン投資法人が合併へ
2009/11/17 東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人が合併契約を締結(後のインヴィンシブル投資法人)
2010/02/19 ジョイント・リート投資法人のスポンサーが積水ハウスとスプリング・インベストメントに決定(後の積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人)
2010/02/26 日本賃貸住宅投資法人とプロスペクト・リート投資法人が合併基本合意を締結
2010/04/06 FCレジデンシャル投資法人がいちごアセットと資本業務提携(後にいちごオフィスリート投資法人)
2010/04/22 ユナイテッド・アーバン投資法人と日本コマーシャル投資法人が合併へ
2010/04/26 プレミア投資法人の主要スポンサーがケン・コーポレーションと総合地所からNTT都市開発へ
2010/06/21 クレッシェンド投資法人とジャパン・シングルレジデンス投資法人が合併契約を締結(後の平和不動産リート投資法人)
2010/07/26 日本ホテルファンド投資法人の主要スポンサーがクリエーティブリノベーションから外資系ファンドへ交代(後のジャパン・ホテル・リート投資法人)
2010/09/09 グローバル・ワン不動産投資法人の資産運用会社の株主の米国キャップマークGが前年10月に破綻、代わって森ビルが出資

各REITの栄枯盛衰が見て取れる。
内部ではもっと前から危機だったのだろうが、外部(個人投資家)的には
2008年6月のJSRの資金調達できず物件取得中止というのが発端。
ここでカナリヤが死んだことに気付くべきだったのだ。
そして大和ハウスが上場中止。
後付けで良ければ、色々なシグナルがあった。
ただ、株価(投資口価格)の方は2007年夏頃から下げっ放しであり、
その1年間の下げ幅の方がリーマン前後の下げ幅より大きい。
2008年の夏頃は既に心が鈍ってるというか、鼻が麻痺してるというか、シグナルを感じ取れなかった。


そして運命の2008年10月9日、ニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法申請、J-REIT初の破綻。
ここからの数日を私の保有銘柄で振り返ってみる。
私はこの時に14銘柄(←持ち過ぎ)のJ-REITを保有してたのだが、
翌日の10月10日にS安にならなかったのが2銘柄(ジャパンリアルと東急リアル)だけ。
スポンサーのしっかりしてる日本リテールとオリックスと阪急リートでさえ一時S安。
日本レジとMIDとトップとユナイテッドとスターツとプレミアがS安比例配分。
ジャパンシングルとラサールとエルシーピーに至ってはS安で比例配分もなし。
日本レジなどは比例配分といっても数100株出来ただけで売れ残りが17568株。

そして胃の痛い土日と体育の日を過ぎて10月14日火曜日。
外部状況としては前夜のNYダウが+11.08%、日経平均が+14.15%の中、
J-REITは両極端な展開。ジャパンリアルと日本リテールとオリックスと阪急と東急リアルとユナイテッドがS高。
プレミアと日本レジとジャパンシングルとラサールとエルシーピーとスターツはS安。
日本レジは売れ残り24027株で、もう親のパシフィックHDの破綻を織り込んでる雰囲気。

翌15日水曜日。大型株は横ばい、小型株は堅調。
プレミアと日本レジとジャパンシングルとラサールとエルシーピーとスターツはS安。
やっと日レジがザラ場で寄ったのだが、出来たのは93株(笑)まだ売れ残りが21221株もある。

翌16日木曜日。NYダウが-7.87%、日経平均が-11.41%。
値幅制限が拡大されたのだが、それでもプレミアと日本レジとジャパンシングルとラサールとエルシーピーとスターツはS安。
ユナイテッドも一時S安、日本リテールすら-7.38%という全滅状態。
ただしプレミアと日本レジとラサールとスターツは出来高少ないながらも寄ったのが不幸中の幸い。
ジャパンシングルとエルシーピーは依然として寄らず、磔の刑。

翌17日金曜日。米株大幅高、日経平均は+2.78%。
この日も両極端だが、ここまでS安常連のラサールがS高と、風向きに変化が。
プレミアと日本レジとジャパンシングルとエルシーピーがS安。
ただしプレミアとラサールが寄って数千株の出来高で、この2銘柄は一安心。
日本レジとジャパンシングルは寄ったが出来高少なく、日本レジの売れ残りが33000株。
さらに酷いのがエルシーピーで、寄らずの磔が続く。

10月20日月曜日。日経平均は+3.59%。
両極端。プレミアとラサールとスターツがS高と猛反発。
しかし日本レジとジャパンシングルとエルシーピーはS安が続く。
エルシーピーは3日ぶりに寄ったが、出来高74株で売れ残りが1121株。
日本レジも売れ残りが3万株以上。

21日火曜日。米株大幅反騰、日経平均は+3.34%。
2極化。多数のS高。ジャパンシングルとエルシーピーは大幅安ながら充分な商い成立。
問題は日本レジでS安比例配分。

翌22日水曜日。米株大幅反落。日経平均は-6.79%。
ジャパンプライムや日本リテールやオリックスや東急が一時S安。
対してプレミアやMIDやラサールがS高。
問題の日レジもザラ場で寄って最後はS高。出来高も25070株。
これで売買が成立しないという異常事態がやっと終結した訳だ。
激動の8営業日が終わった・・・・


以前の記事にも書いたが、金融危機時に救済する側の銘柄・自力で持ち堪える銘柄・救済される側の銘柄の3種類に分類してる。
世界金融危機時に実際には弱者連合として生き残ったパターンもあった。

○救済した側
三菱商事
丸紅
平和不動産
いちご
伊藤忠商事
大和ハウス
積水ハウス
大和証券
関西電力
森ビル
(ゴールドマンサックス)

○救済された側
日本レジデンシャル投資法人(伊藤忠商事がスポンサーになり、アドバンス・レジデンス投資法人と合併)
日本コマーシャル投資法人(丸紅がスポンサーになり、ユナイテッド・アーバン投資法人と合併)
ビ・ライフ投資法人(大和ハウスが取得後のニューシティ・レジデンス投資法人と合併し、のちに大和ハウスリート投資法人)
クリード・オフィス投資法人(のちにいちご不動産投資法人)
ジョイント・リート投資法人(のちに積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人)
DAオフィス投資法人(大和証券がスポンサーになり、のちに大和証券オフィス投資法人)
クレッシェンド投資法人(平和不動産がスポンサーになり、のちに平和不動産リート投資法人)
ジャパン・シングルレジデンス投資法人(クレッシェンド投資法人と合併)
MIDリート投資法人(関西電力がスポンサーになり、のちにMCUBS MidCity投資法人)
ラサール ジャパン投資法人(三菱商事がスポンサーになり、日本リテール投資法人と合併)
日本ホテルファンド投資法人(のちにジャパン・ホテル・リート投資法人と合併)
グローバル・ワン不動産投資法人(森ビルがスポンサーに)

○弱者連合
東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人が合併(のちにインヴィンシブル投資法人)
日本賃貸住宅投資法人とプロスペクト・リート投資法人が合併




おまけだが、世界金融危機前後の2337いちご(旧アセット・マネジャーズ)の様子も纏めてみた。
見事な立ち回りっぷりなのが解る。
日本リテール投資法人の横綱相撲も見事。
それに対してラサールの下手糞さも目立つ(汗)
3466ラサールロジポート投資法人を買ってる人は知ってるのだろうか?
2005/05   イーアセット投資法人を設立
2007/11   ラサール インベストメント マネージメントの日本法人がイーアセット投資法人を買収
2008/01   イーアセット投資法人からラサール ジャパン投資法人に商号変更
2009/10   日本リテール投資法人とラサール ジャパン投資法人が合併へ
2010/03   日本リテール投資法人とラサール ジャパン投資法人の合併成立
2010/09   アセット・マネジャーズから いちごグループに商号変更
2011/01   ジャパン・オフィス投資法人の運用会社を子会社化、いちご不動産投資法人に商号変更
2011/08   FCレジデンシャル投資法人の運用会社を子会社化
2011/11   FCレジデンシャル投資法人と旧いちご不動産投資法人が合併(新商号:いちご不動産投資法人)


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posted by 冬葉ツトム at 16:57 | Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | 更新情報をチェックする
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