2010年10月23日

サンヨーハウジング名古屋

8904サンヨーハウジング名古屋の今後10年間を配当中心に占ってみる。

東海圏の不動産会社。関西にも進出中。
セグメント別では「住宅事業」が売り上げ全体の87%を占めて、土地付き注文住宅を中心に
戸建て住宅や、子会社でマンションの施工・販売を手掛ける。
「一般請負工事事業」は売上げの12%を占め、建築土木工事の請負。
「その他」で不動産仲介や測量を行う。

1989年 株式会社サンヨーハウジング名古屋設立
1997年 建設本部第1ビル竣工、同建設部開設
1999年 サンヨー土木測量株式会社設立
2002年 東証・名証 第二部に株式上場
2003年 サンヨーベストホーム株式会社(旧:株式会社ベストホーム)
      サンヨーライフネット株式会社(旧:イーコールライフネット株式会社)
      株式会社巨勢工務店
      サンヨーベストホーム関西株式会社(旧:巨勢雄株式会社)を子会社化
2004年 東証・名証 第一部に指定
      サンヨーベストホーム株式会社を存続会社として、サンヨーライフネット株式会社を吸収合併
2007年 ジェイテクノ株式会社(旧:安藤技建株式会社)を子会社化

利益。
2001年度からの営業利益と売上高営業利益率を並べると
1464(百万円)、1989、2165、2296、2381、2718、2859、3320、1985、2585、予2607
8.07%、9.32、9.29、8.35、7.76、8.00、7.64、7.67、5.43、7.41、予7.20
となる。
上場以来増収増益を続けてきたのだが、2009年度に初めて減収減益になった。
利益率も急に低下してて、リーマンショックが厳しかったのが解る。
とは言っても、新興不動産会社が軒並み赤字転落したのに比べれば軽傷。
2010年度は回復したが減収であり、コスト削減による増益。
なので、これで増収増益基調に復帰したかはまだ判らない。

財務。
まだ前期の有価証券報告書がないので、現状とは違うかもしれないが。
有利子負債は約72億円。現預金が約81億円。自己資本比率が51.8%。
投資有価証券は金融機関の株式が8000万円ほど。
不動産会社としては、かなり良好な財務だと思う。
2005年度からの自己資本比率は31.6%、38.8%、33.5%、37.9%、48.1%、51.8%と推移して、
ここ数年で急激に改善してる。

配当政策。
配当性向20%以上維持を目標にしている。実際には上場した2002年以降の配当額と配当性向は
2438記(20.3%)、2625(21.0)、3125記(28.4)、3000(23.8)、3200(24.4)、
4000記(23.6)、3600(56.5)、3600(32.0)、予3600(29.0)と推移している。
記念配当を除けば一度も減配してない。

この他に株主優待もあって、2002年からマックカード、2005年からクオカードを出してる。
2006年以降はややグレードダウンしてるが、それでもかなりの高還元。
筆頭株主の社長が30%以上を保有してるのも考え合わせると、けっこう還元意欲は高そうに感じる。


不動産会社というと、無条件で危ないイメージを持たれやすい。
サブプライム危機以降は、更にイメージが悪化してる。
景気次第で業績が大変動し、不景気になると次々と潰れる・・・というのは確かに否定し難い。
が、どれも景気敏感業種だが、業態によって敏感度が違う。
例えば、分譲と賃貸では全く違う業種と思った方が良い。
分譲は安く仕入れて高く売る、キャピタルゲイン狙いの業態。
賃貸は、いわゆる大家業であり、インカムゲイン狙いの業態。
前者は不景気になれば業績が大幅悪化するが、後者はそれ程の悪化は無い。

分譲の中でも「マンション」か「戸建て」かで違ってくる。
(サンヨーハウジング名古屋の場合、住宅事業のうち戸建てが79.2%、マンションが7.9%)
理由は簡単で、マンションの方が物件毎の費用が大きく、工期や販売期間が永いから。その分リスクが大きくなる。
因みにサンハウ名古屋が主柱とする「土地付オーダーメイド住宅事業」の場合、
契約から着工までが2ヶ月、そこから引渡しまでが4ヶ月。

さらに戸建ての中でも「建売住宅」か「注文住宅」で違う。
これも理由は簡単で、注文住宅は契約してから建てるので、造ったけど売れないというリスクが少ない。
客と相談して収入や資産に合った契約を結ぶので、値引き販売に陥る危険が少ない。
支払いが滞る可能性も建売住宅よりは低い。
客の意向に合わせた設計・建築なので満足度が高く、評判も良くなり易い。

この様に、不動産分譲の中では「注文住宅」が最もリスクが小さい。
サンハウ名古屋と大京あたりを同一視してはいけない。


賃貸はさらにリスクが小さいと言い切りたいのだが、ひとつ大きな問題がある。
巨大地震が発生すると収益源が消滅してしまう事だ。財務状況によっては即死。
このとき分譲は、引き渡し前の物件には損害が出るが、負債に頼った資金繰りでなければ致命傷にはならないはず。
むしろ復興需要で大儲けっていう事も考えられる。不謹慎ながら。


で、10年後の配当ですよ。
上記の通り、割と安定した利益を産めて、それ故に財務も良くなり配当も安定。
景気が多少の悪化をしても、減配の可能性は低いと思う。
景気が現状程度を維持してるなら、3600〜4000円配当ってところだろうか。
前述の通り、再び成長軌道に乗れるかどうか見極めたい時期なので予想し難いのだが。
まぁ、記念配当も含めながらの4000円なら無理ではないと思う。

リスクって程ではないが、関西進出にあたって仲介業者への委託販売を始めるそうだ。
東海圏の支店・営業所が18件に対し関西圏が2件と、営業力が整ってないのを補う為だろうが、
外部委託する事で利益率は下がりそう。
これからも規模拡大だけに進む事なく、利益成長を目指して頑張って欲しい。


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posted by 冬葉ツトム at 17:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 保有銘柄 | 更新情報をチェックする
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